Apakah harga rumah telah meningkat persediaan terbatas, atau karena transfer ke investor dan pemilik rumah, kebijakan pemerintah sekarang terjebak dalam lingkaran setan. Kekayaan yang terkumpul di rumah kita telah menjadi bagian utama sistem pensiun, dan pemerintah sendiri tidak mampu membayar harga turun.

Subsidi dan subsidi pajak yang murah hati konsesi uji aset di rumah keluarga telah memberi insentif pada akumulasi kekayaan di properti dan memicu tekanan permintaan di pasar perumahan selama beberapa dekade.

Bantuan pemerintah kepada pembeli dan pemilik rumah diberikan dalam bentuk Hibah Pemilik Rumah Pertama, konsesi tugas cap, dan pembebasan rumah keluarga dari pajak capital gain, pajak tanah, Serta pensiun dan tes aset lainnya. Subsidi dan konsesi ini bergabung untuk membuat akumulasi kekayaan di rumah keluarga lebih menarik daripada aset lainnya.

Di banyak pasar real estat, kendala pasokan lahan dan kontrol perencanaan dapat membatasi urban sprawl sementara tekanan permintaan perumahan terus meningkat. Oleh karena itu, kota-kota seperti Sydney telah menjadi “penanak tekanan” di mana subsidi mengakibatkan kenaikan harga rumah seiring dengan kendala pasokan lahan.

Siklus harga kebijakan

Rumah keluarga telah menjadi batu penjuru sistem pensiun Australia. Kenaikan harga rumah yang berkelanjutan telah memungkinkan dukungan pendapatan pemerintah ditetapkan pada tingkat historis rendah di Australia dibandingkan dengan negara lain dengan tingkat kepemilikan rumah yang lebih rendah seperti Swedia dan Belanda. Hal ini didasarkan pada asumsi bahwa lansia berpenghasilan rendah akan menjadi aset perumahan yang kaya, dan oleh karena itu dapat memperoleh pensiun yang lebih kecil.

Memang, di era populasi yang menua, pemerintah telah mendorong orang-orang Australia yang lebih tua untuk memasuki rumah mereka dari kekayaan perumahan mendanai pensiun mereka sendiri dan mengurangi ketegangan fiskal antargenerasi. Misalnya, Komisi Produktivitas skema pelepasan ekuitas perawatan umur merekomendasikan pemilik rumah tua menarik diri dari ekuitas perumahan mereka untuk memenuhi biaya perawatan lansia.

Tentu saja, ini hanya bekerja jika harga rumah terus naik.

Jika harga rumah turun, siklus akan rusak dan rumah keluarga mungkin tidak lagi menjadi basis yang memadai untuk mendukung kebutuhan pensiun masyarakat yang lebih luas. Jika terjadi penurunan harga rumah dalam jangka panjang, individu memerlukan dukungan pendapatan yang lebih besar dari pemerintah karena basis aset pribadi mereka melemah. Hal ini pada gilirannya akan mengabadikan kenaikan pengeluaran jaminan sosial pemerintah.

Dalam jangka panjang

Tetapi bahkan jika harga rumah tidak turun, ada paradoks yang bermain di sistem ini. Untuk mempertahankan basis aset perumahan yang sehat bagi pensiunan, harga rumah harus tetap tinggi. Jadi, siklus harga kebijakan ditujukan untuk mempertahankan kepemilikan rumah sebagai pilar utama sistem kesejahteraan. Namun, hal itu juga mengakibatkan kekayaan perumahan semakin terkonsentrasi di tangan subkelompok yang lebih kecil. Terutama, ekuitas perumahan semakin terkonsentrasi di tangan generasi yang lebih tua.

Seperti ditunjukkan bagan ini, kesenjangan kekayaan perumahan intergenerasional telah melebar dalam dua dekade terakhir. Di 2011, ekuitas perumahan rata-rata pemilik rumah berusia 45-64 tahun hampir dua kali lipat dari nilai yang dimiliki oleh anak-anak berusia 25-44. Pangsa ekuitas perumahan penduduk yang dipegang oleh orang-orang berusia 45-64 telah melebar antara 1990 dan 2011 dengan mengorbankan usia 25-44 berusia di atas.

Ini berarti sistem berpotensi terurai dalam jangka panjang. Jika sejumlah besar anak muda terus menghadapi hambatan harga terhadap kepemilikan rumah, pilar kepemilikan rumah dalam sistem kesejahteraan akan melemah karena populasi pemilik rumah di masa depan menyusut.

Dalam jangka pendek, kelompok milenium yang signifikan akan kehilangan manfaat kepemilikan rumah. Namun dalam jangka panjang, kecuali pemerintah menangani beberapa masalah struktural mendasar yang saat ini tertanam dalam sistem perpajakan, ada kelemahan signifikan dalam sistem kesejahteraan sosial yang dibangun di atas perumahan.

Tentang Penulis

Rachel Ong, Deputi Direktur, Bankwest Curtin Economics Centre, Curtin University

Artikel ini awalnya diterbitkan pada Percakapan. Membaca Artikel asli.

Buku terkait

at Pasar InnerSelf dan Amazon