Florida bukan satu-satunya negara bagian yang menangani banjir pesisir. Bisnis di Annapolis, MD., menghadapi semakin seringnya air pasang dan banjir gelombang badai, seperti halnya pemilik rumah di beberapa bagian Virginia, Carolina Selatan dan negara bagian lainnya. Jim Watson / AFP melalui Getty Images
Apollo Beach, Florida, adalah labirin kanal yang dipenuhi ratusan rumah yang bertengger tepat di dekat tepi air. Seluruh komunitas, tepat di sebelah selatan Tampa, hanya sekitar 3 kaki di atas permukaan laut, yang berarti berisiko terhadap gelombang badai saat permukaan laut naik.
Pembeli rumah di sepanjang pantai AS dapat memeriksa risiko banjir setiap properti semudah mereka memeriksa ukuran kamar tidur – sebagian besar daftar real estat pesisir sekarang sertakan perincian risiko banjir di masa mendatang yang memperhitungkan perubahan iklim. Di Apollo Beach, misalnya, banyak properti yang setidaknya 9 dari 10 dalam skala risiko banjir.
Namun, pengetahuan itu tidak menghentikan pembeli rumah.
Rumah tepi laut adalah menjual dalam beberapa hari pergi ke pasar, dan cerita yang sama sedang dimainkan di sepanjang pantai Florida Selatan pada saat ilmiah laporan adalah peringatan tentang meningkatnya risiko banjir pesisir saat planet ini menghangat.
Kami adalah profesor geografi perkotaan serta Politik Amerika yang mengikuti industri real estate. Untuk memahami mengapa orang mengabaikan risiko yang dapat menyebabkan kerusakan mahal dan akhirnya menurunkan nilai properti mereka, kami berbicara dengan ratusan agen real estat Florida tentang motivasi dan kekhawatiran klien mereka.
Inilah yang kami pelajari.
Tidak ada yang mendorong pembeli untuk mempertimbangkan risiko jangka panjang
Kami mensurvei 680 Realtors Florida berlisensi pada akhir tahun 2020. Mereka tanggapan menyarankan bahwa calon pembeli rumah, pada umumnya, tidak memperhitungkan ketinggian atau kerentanan banjir saat mencari rumah baru, dan ketersediaan peta risiko banjir yang terperinci hanya berdampak kecil atau tidak sama sekali bagi mereka.
Sebagian dari masalahnya mungkin bahwa pemberi pinjaman hipotek dan penilai tidak memperhitungkan kerentanan properti terhadap kenaikan permukaan laut, sehingga pembeli rumah tidak segera merasakan risiko di dompet mereka. Pembeli yang lebih kaya yang tidak membutuhkan hipotek tidak diperlukan untuk membeli asuransi banjir, dan Kongres memiliki sejarah bergulir kembali tingkat asuransi banjir meningkat.
Singkatnya, tidak ada yang memaksa pembeli untuk mempertimbangkan risiko jangka panjang.
Banyak rumah dan komunitas tepi pantai Florida berisiko mengalami kenaikan permukaan laut dan gelombang badai. Jeffrey Greenberg / Grup Gambar Universal via Getty Images
Pada saat yang sama, penelitian dengan jelas menunjukkan bagaimana risiko diterjemahkan ke dalam biaya. Satu makalah baru-baru ini oleh para ilmuwan yang membuat peta risiko banjir menemukan bahwa Hillsborough County, Florida, rumah bagi Pantai Apollo dan Tampa, kemungkinan akan melihat 70% meningkat dalam kerusakan banjir tahunan pada tahun 2050 karena perubahan iklim. Itu kurang dari hipotek 30 tahun.
Dapatkan Terbaru Dengan Email
Apa yang didengar oleh agen real estat?
Kami beralasan ketika kami memulai survei pada tahun 2020 bahwa jika beberapa segmen populasi menghindari properti yang berisiko banjir, maka permintaan akan menurun dan harga akan turun. Kita survei sebelumnya di 2018, yang melibatkan pemilik rumah pesisir Florida, telah menemukan bahwa Partai Republik dan Demokrat sama-sama percaya bahwa nilai rumah masa depan mereka tidak akan terpengaruh oleh naiknya air laut.
Untuk menguji teori bahwa pasar sebagian besar mengabaikan risiko banjir, kami bertanya kepada agen real estat apa yang mereka lihat: Sejauh mana mereka mengamati harga rumah jatuh atau tidak naik secepat properti yang berisiko banjir? Empat puluh lima persen melaporkan "tidak sama sekali." Hanya 11 dari 680 agen yang menunjukkan bahwa harga rumah untuk properti yang berisiko banjir “sangat sering” stagnan atau turun.
Kami juga menanyakan apakah mereka pernah melihat pemberi pinjaman hipotek menolak aplikasi pinjaman atau meningkatkan biaya pinjaman di daerah rawan banjir, dalam bentuk poin atau asuransi hipotek, misalnya. Enam puluh persen mengatakan, “tidak sama sekali”, dan hanya 7% yang mengatakan “agak sering”, “sangat sering”, atau “sepanjang waktu”.
Sebagian besar agen, hampir 70%, mengatakan mereka memperkirakan dampak kecil pada pasar properti dalam lima sampai 10 tahun ke depan.
Inilah beberapa yang mereka katakan.
“Orang-orang masih dan akan membeli di wilayah pesisir Florida, dan jika mereka membeli, tidak akan ada penurunan nilainya. Kumpulan pembeli terbesar yang mendorong pasar adalah pensiunan atau akan segera pensiun dan mereka memiliki keyakinan bahwa mereka akan lama pergi sebelum ada dampak dari perubahan iklim. Mereka terutama membeli berdasarkan emosi dan tidak memperhitungkan biaya kepemilikan jangka panjang. Mereka juga membeli dengan uang tunai dan tanpa hipotek.”
Bahkan pemberi pinjaman saat ini tidak memiliki insentif nyata untuk menolak aplikasi hipotek untuk properti yang berisiko dari kenaikan permukaan laut di masa depan. Agen federal yang membeli hipotek yang sesuai saat ini tidak memerlukan pengumpulan informasi tentang risiko banjir atau kemungkinan kenaikan permukaan laut. Jika persyaratan ini diubah, maka risiko banjir akan diterjemahkan ke dalam keputusan pemberian pinjaman.
“Pembeli properti pesisir secara finansial mampu lebih mengabaikan risiko dan mampu membayar tarif yang lebih tinggi untuk asuransi atau diasuransikan sendiri. Kenaikan permukaan laut saat ini tidak menjadi perhatian utama di pasar lokal kami.”
Asuransi banjir federal telah disubsidi besar-besaran oleh dolar pajak AS selama bertahun-tahun. Faktanya, Program Asuransi Banjir Nasional berutang pada Departemen Keuangan AS sekitar $ 20 miliar untuk biaya yang melebihi premi yang dibayarkan pemilik rumah. Mulai 1 April 2022, semua polis asuransi banjir baru dan yang diperbarui akan dikenakan sistem penetapan harga baru yang disebut Peringkat Risiko 2.0 dirancang untuk memperhitungkan risiko.
Tapi programnya menghadapi tekanan politik dari anggota Kongres untuk memastikan tarif tidak naik terlalu cepat atau terlalu tinggi. Lebih lanjut, pembeli yang membeli rumah secara tunai, sebagian besar pasar di Florida Selatan, tidak dikenakan persyaratan asuransi banjir.
“Orang kaya masih akan terpikat oleh gagasan tinggal di depan laut, tetapi mereka mungkin akan menghabiskan banyak uang untuk membuat properti lebih tahan terhadap efek kenaikan permukaan laut. Ini berarti bahwa mungkin permintaan untuk properti kelas atas tidak akan terlalu melemah.”
Beberapa agen menyarankan agar pemilik rumah kaya mengambil risiko dengan serius dan berencana untuk berinvestasi dalam perubahan struktural seperti meninggikan rumah yang bisa membuat properti mereka lebih aman dari kenaikan permukaan laut dan gelombang badai.
Pasar tidak mengintegrasikan risiko jangka panjang
Karena naiknya permukaan laut dan risiko badai sebagai akibat dari perubahan iklim, kami menyimpulkan bahwa banyak rumah yang saat ini dijual di Florida selatan tidak akan bertahan lebih lama dari hipotek 30 tahun mereka tanpa kerusakan atau adaptasi yang mahal, dan bahwa penjualan kembali rumah yang rentan terhadap kenaikan permukaan laut sangat mungkin menjadi semakin sulit.
Pembuat kebijakan Florida hingga saat ini mengabaikan risiko atau hanya mengambil tindakan terbatas untuk menambal kelemahan, terkadang meningkatkan risiko di tempat lain. Misalnya, ketika dinding laut didirikan, mereka dapat mengubah cara pasir masuk, meningkatkan erosi di daerah tetangga.
Banyak orang percaya "pasar" akan menangani masalah ini: bahwa pembeli rumah, yang menyadari risiko yang mengancam, akan mendiskon harga properti yang rentan, yang pada akhirnya mengurangi daya tarik dan nilainya. Tapi apa yang kami dengar dari agen real estat Florida meragukan asumsi bahwa pasar belum mengintegrasikan risiko ini.
Tentang Penulis
Risa Palm, Profesor Studi Perkotaan dan Kesehatan Masyarakat, Georgia State University serta Toby W. Bolsen, Associate Professor Ilmu Politik, Georgia State University
Artikel ini diterbitkan kembali dari Percakapan di bawah lisensi Creative Commons. Membaca Artikel asli.
Rekomendasi Buku:
Taman Yellowstone dalam Transisi
Lebih dari tiga puluh ahli mengkhawatirkan mendeteksi tanda-tanda dari suatu sistem di bawah tekanan. Mereka mengidentifikasi tiga stres utama: spesies invasif, pengembangan sektor swasta dari lahan yang tidak dilindungi, dan pemanasan iklim. Rekomendasi mereka menyimpulkan akan membentuk diskusi-abad kedua puluh atas bagaimana untuk menghadapi tantangan tersebut, tidak hanya di Amerika tapi taman untuk kawasan konservasi di seluruh dunia. Sangat mudah dibaca dan diilustrasikan sepenuhnya.
Untuk info lebih lanjut atau untuk memesan "Wildlife Yellowstone dalam Transisi" di Amazon.
Energi Glut: Perubahan Iklim dan Politik Kegemukan
oleh Ian Roberts. Ahli bercerita tentang energi di masyarakat, dan tempat-tempat 'kegemukan' di samping perubahan iklim sebagai manifestasi dari malaise planet yang sama fundamental. Buku ini menarik berpendapat bahwa pulsa energi bahan bakar fosil tidak hanya memulai proses bencana perubahan iklim, tetapi juga didorong ke atas distribusi berat rata-rata manusia. Menawarkan dan Penilai bagi pembaca serangkaian strategi de-carbonising pribadi dan politik.
Untuk info lebih lanjut atau untuk memesan "The Energy Glut" di Amazon.
Last Stand: Quest Ted Turner Menyimpan Planet Bermasalah
oleh Todd Wilkinson dan Ted Turner. Pengusaha dan media mogul Ted Turner menyebut pemanasan global ancaman yang paling mengerikan yang dihadapi umat manusia, dan mengatakan bahwa para konglomerat masa depan akan dicetak dalam pengembangan hijau, energi alternatif terbarukan. Melalui mata Ted Turner, kami mempertimbangkan cara lain untuk berpikir tentang lingkungan, kewajiban kita untuk membantu orang lain yang membutuhkan, dan tantangan berat yang mengancam kelangsungan hidup peradaban.
Untuk info lebih lanjut atau untuk memesan "Last Stand: Quest Ted Turner ..." di Amazon.
