Kenaikan harga rumah Australia yang cepat telah menimbulkan ketidaksepakatan antara para ekonom mengenai apakah ada gelembung perumahan saat ini. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

B-kata itu melakukan putaran, hampir satu dekade setelah gelembung harga rumah Amerika Serikat meledak secara spektakuler, memicu krisis keuangan global. Seiring harga real estat Australia terus memecahkan rekor, banyak yang bertanya-tanya apakah ini berkelanjutan.

Para ekonom tidak setuju bagaimana mendefinisikan gelembung, atau bahkan apakah ada gelembung. Secara intuitif, gelembung (dan ini berlaku untuk aset apa pun, bukan hanya real estat) ada saat harga aset terlalu tinggi relatif terhadap beberapa patokan. Dan inilah gosipnya: tidak ada yang bisa menyetujui patokan apa yang seharusnya.

Tolok ukur bisa menjadi perkiraan nilai aset berdasarkan kumpulan variabel yang secara masuk akal mempengaruhi penawaran, permintaan dan harga, yang disebut fundamental. Untuk rumah, dasar-dasar ini meliputi pertumbuhan penduduk, kebijakan pajak, ukuran rumah tangga, pendapatan rumah tangga, dan banyak lainnya.

Tapi para ekonom tidak dapat menyetujui dasar-dasar apa yang menentukan harga aset, atau seberapa penting masing-masing fundamental. Selain itu, nilai fundamental ini hanya bisa diestimasi, tidak diamati. Ini subjektif sampai pada titik dimana seseorang akan selalu bisa membuat sebuah cerita berdasarkan fundamental untuk merasionalisasi mengapa harga rumah berada pada level mereka.

Beberapa ekonom mengusulkan tolok ukur alternatif untuk mengukur gelembung, seperti rata-rata jangka panjang historis atau perkiraan nilai underlying dari sebuah tren. Jika harga aset lebih besar dari rata-rata atau tren ini, maka kita memiliki gelembung. Namun, definisi ini terlalu sederhana karena ekonomi dinamis, pernah berkembang, dan rata-rata jangka panjang, serta tren, memang berubah.

Kenaikan harga dan gelembung

Hanya ketika harga aset mencapai ketinggian keterlaluan yang mayoritas orang, termasuk ekonom, setuju bahwa itu terlalu mahal dan karena koreksi besar (ledakan gelembung). Bahkan kemudian beberapa ekonom akan menyangkal adanya gelembung.

Salah satu contoh paling awal dari gelembung harga aset adalah kegilaan di pasar untuk lampu tulip Belanda di abad ketujuh belas - yang disebut "Tulipmania". Meskipun data itu tidak merata dan banyak sejarawan belum banyak mempraktikkannya dalam menceritakan kembali ceritanya, tidak banyak yang bisa menjelaskan bagaimana harga lampu Witte Croonen naik 26-lipat pada bulan Januari 1637 dan jatuh ke satu per dua puluh nilai puncaknya pada minggu pertama Februari.

Namun, Sarjana yang sangat dihormati Peter Garber berpendapat bahwa:

Kisah-kisah indah dari tulipmania adalah catnip yang tak tertahankan bagi mereka yang memiliki selera untuk menangis, bahkan ketika cerita-cerita itu sangat tidak benar. Begitu sempurnanya mereka untuk digunakan secara disaktis bahwa para pelaku moral keuangan akan selalu menemukan pasar yang siap untuk mereka di dunia yang penuh dengan para investor yang pernah takut pada Armageddon keuangan.

Tentara menghancurkan tulip untuk mengurangi pasokan dan menstabilkan harga menyusul runtuhnya harga tulip pada abad ke-17 Belanda. Tulip Folly (1882) oleh Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Dengan asumsi gelembung adalah selisih yang signifikan antara harga aset yang diamati dan beberapa nilai benchmark yang tepat, keberadaan belenggu ini hanya menimbulkan pertanyaan tentang bagaimana hal itu terjadi. Jawabannya kebanyakan mengandalkan psikologi, itulah sebabnya mengapa banyak ekonom (ingin mewakili dunia dalam model matematis) berjuang dengan konsep tersebut.

Gelembung kegilaan

Bubbles pada akhirnya merupakan permainan kepercayaan diri, di mana vendor menjual aset tersebut kepada pembeli dengan keuntungan, dengan yang terakhir berharap untuk melakukan hal yang sama di masa depan. Game ini mengandalkan narasi yang kuat yang menangkap imajinasi orang dan meyakinkan mereka bahwa belokan mereka akan berbeda.

Seperti George Soros, milyarder AS-Hungaria yang terkenal manajer hedge fund pernah berkomentar:

[...] Gelembung tidak tumbuh dari udara tipis. Mereka memiliki dasar yang kuat dalam kenyataan, tapi kenyataan sebagai terdistorsi oleh kesalahpahaman.

Kesalahpahaman ini adalah konsekuensi dari perilaku dan sifat manusia yang berangkat dari paradigma rasional sepenuhnya sehingga sering diasumsikan dalam ekonomi formal. Sebaliknya, seperti yang dikatakan para ekonom behavior, orang menunjukkan sejumlah bias.

Ini termasuk, misalnya, keinginan untuk menemukan informasi yang sesuai dengan keyakinan mereka yang ada (disebut bias konfirmasi) atau kecenderungan untuk membuat keputusan berdasarkan informasi yang paling mudah tersedia (disebut bias ketersediaan). Orang-orang mengalami dan berusaha untuk mengatasi ketidaknyamanan mereka ketika mereka memiliki dua atau lebih keyakinan, gagasan, atau nilai yang kontradiktif dan mereka juga menggunakan abstraksi sederhana dalam memikirkan masalah dan peristiwa yang kompleks (framing).

Orang adalah statistik intuitif yang buruk dan peduli lebih banyak tentang menghindari kerugian daripada mengalami keuntungan (disebut kehilangan keengganan). Daftar kekurangan dalam perilaku manusia terus berlanjut. Apalagi manusia, hewan sosial kita, bersaing dengan dan meniru rekan-rekan kita, kawanan seperti domba dan bertindak berdasarkan rumor.

Terkadang, semua sifat dan bias ini saling menegakkan dan mengirim harga rumah, atau saham atau apapun, ke dalam stratosfer.

Siapa yang takut gelembung?

Gelembung itu sendiri jarang menjadi penyebab utama kekhawatiran, walaupun rumah tangga Australia muda yang ingin membeli rumah pertama mereka tidak akan setuju. Masalahnya, tentu saja, adalah bahwa setiap gelembung akhirnya muncul dan koreksi ini biasanya bersifat kekerasan dan menyakitkan, karena dua alasan.

Pertama, harga aset sering jatuh lebih cepat daripada kenaikannya, sehingga koreksi ke bawah bisa menghancurkan nilai dalam waktu yang sangat singkat. Dan kedua, kebanyakan gelembung didorong oleh hutang, karena satu-satunya cara gelembung bisa berkembang pada tahap selanjutnya adalah jika permintaan aset tersebut didukung oleh hutang.

Kombinasi ini - tingginya tingkat hutang dan penurunan harga aset - menghasilkan lingkaran setan di mana para debitur yang bermasalah berebut untuk memperbaiki neraca mereka dan menjual aset mereka. Hal ini pada gilirannya mendorong harga aset itu semakin rendah, menyebabkan tekanan lebih lanjut bagi pemilik aset serupa, dan seterusnya.

Rasa sakit yang terkait dengan gelembung meledak sangat bervariasi. Terkadang ekonomi pulih dengan cepat dari gelembung pecah, seperti yang terjadi setelah keruntuhan pengambilan napas gelembung dotcom.

Namun, gelembung perumahan berada dalam liga mereka sendiri. Secara historis, mereka memiliki selalu menyebabkan resesi yang parah, dan tidak ada alasan untuk percaya bahwa ini harus berubah. Lain kali tidak berbeda.

Jawaban tentang bagaimana menghadapi berbagai gelembung dari "tidak ada" menjadi "apa pun yang diperlukan". Masalahnya adalah bahwa tidak seorang pun (pembuat kebijakan termasuk) dapat dengan andal mengidentifikasi gelembung.

Jika ada hal seperti gelembung, kita hanya akan tahu pasti kapan gelembung itu sudah muncul. Bertindak awal untuk mencegah gelembung berkembang lebih jauh berisiko dan tidak populer. Ini adalah bankir pemberani yang berani menaikkan suku bunga untuk mengantisipasi kenaikan harga aset saat sisa ekonomi bersenandung baik, atau bahkan menunjukkan tanda-tanda kelemahan.

Jadi, apakah Australia di tengah gelembung perumahan? Saya akan keluar dengan dahan dan menjawab dengan tegas. Ada banyak argumen mengapa harga rumah saat ini tepat di tempat yang seharusnya, berdasarkan fundamental.

Tapi menurut saya penjelasan ini tidak lulus uji bau: kenaikan harga dua digit dalam harga rumah, dikombinasikan dengan hutang rumah tangga yang luar biasa tinggi (lebih banyak dari 120% dari PDB, yang tertinggi ketiga di dunia) dan rasio pembayaran hutang rumah tangga (juga tertinggi ketiga di dunia), buat situasi yang genting. Yang dibutuhkan hanyalah sedikit perubahan dalam sentimen investor, beberapa kenaikan suku bunga, atau kenaikan pengangguran yang nyata, dan keseluruhan skema terurai. Saya harap saya salah, tapi sejarah ada di pihak saya.

Tentang Penulis

Timo Henckel, Research Associate, Pusat Analisis Makroekonomi Terapan, Universitas Nasional Australia

Artikel ini awalnya diterbitkan pada Percakapan. Membaca Artikel asli.

Buku terkait

at Pasar InnerSelf dan Amazon